Notare Koch und Burghart in Erding

Immobilienrecht

Ein Schwerpunkt unserer täglichen Praxis liegt im Immobilienrecht. Hierzu gehört alles, was mit Grundstücken und Gebäuden zu tun hat, wie z. B. der Kauf und der Verkauf von bebauten oder unbebauten Grundstücken oder einer Eigentumswohnung sowie die Veräußerung einer Immobilie im Wege der vorweggenommenen Erbfolge (Überlassung, landwirtschaftliche Übergabe). Aber auch die Aufteilung eines Hauses in Wohnungseigentum oder die Veräußerung von Teilflächen eines Grundstückes gehören dazu, ferner Begründung und Veräußerung von Erbbaurechten oder auch die Belastung von Grundstücken mit Grundschulden und Hypotheken sowie mit Dienstbarkeiten.
Auf Grund gesetzlicher Vorschrift ist bei diesen wichtigen und folgenreichen Geschäften die Mitwirkung des Notars erforderlich.

Grundstückskauf

Beim Kauf eines bebauten oder unbebauten Grundstückes investieren Sie in der Regel erhebliche Beträge Ihres Vermögens; meistens muss zusätzlich ein Darlehen aufgenommen werden. Der Notar sorgt für eine rechtlich ausgewogene Vertragsgestaltung und hilft, Risiken zu erkennen und zu vermeiden. Er überwacht die Eigentumsumschreibung und verhindert, daß Sie den Kaufpreis zahlen, ohne im Gegenzug Eigentümer zu werden. Wir Notare besorgen auch die für den Vollzug des Geschäfts erforderlichen Unterlagen und erledigen die Korrespondenz mit dem Grundbuchamt und den Behörden.

Wir Notare sind zuständig für die rechtlichen Aspekte des Grundstückskaufs; die wirtschaftlichen Fragen – insbesondere die Angemessenheit des Kaufpreises – beurteilt der Notar – abgesehen von ganz krassen Fällen – nicht. Auch die Finanzierung des Kaufpreises ist Sache des Käufers, nicht des Notars. Eine etwa erforderliche Finanzierung sollten Sie rechtzeitig mit Ihrer Bank abklären. Im Normalfall verlangt Ihr Finanzierungsinstitut zu seiner Absicherung die Eintragung einer Grundschuld (siehe auch unten unter Grundpfandrechte).

Im einzelnen geht es beim Grundstückskauf um folgendes:

1. Kaufgegenstand

Zur Vorbereitung des Kaufvertrages benötigen wir von Ihnen Angaben zum Grundstück oder zur Wohnung, möglichst auch zum Grundbuchblatt, auf welchem Grundstück bzw. Wohnung verzeichnet sind. Eine mehr oder weniger ausgefüllte Checkliste (vergl. Rubrik Checklisten) hilft uns bei der Vorbereitung. Auch sollten Sie uns von sich aus rechtzeitig Besonderheiten des Kaufobjekts mitteilen, damit wir diese im Vertragstext berücksichtigen können. Hierzu zählen natürlich auch etwaige Ihnen bekannte Mängel oder von einer Partei versprochene Zusatzleistungen.

2. Erschließungskosten

Insbesondere beim Kauf unbelasteter Grundstücke sollte der Käufer sich möglichst genau darüber informieren, ob und welche Erschließungskosten noch auf ihn zukommen. Die Auskunft des Veräufers, er habe alle verlangten Erschließungkosten bereits bezahlt, muss nicht bedeuten, dass für den vom Käufer beabsichtigten Neubau keine weiteren Erschließungskosten mehr anfallen.

3. Belastungen des Grundstücks

Häufig sind Grundstücke mit den unterschiedlichsten Rechten belastet, wie z. B. Grundschulden oder Hypotheken, Dienstbarkeiten oder Reallasten, aber auch Wohnrechten, Nacherbenvermerken oder sogar Zwangsvollstreckungsvermerken. Die meisten Belastungen sind aus dem Grundbuch erkennbar. In der Regel verpflichtet sich der Verkäufer, die auf dem Grundstück ruhenden Belastungen zu löschen.

4. Fälligkeit des Kaufpreises

Beim Grundstückskaufvertrag ist die Sicherung des Leistungsaustausches von besonderer Bedeutung. Der Verkäufer soll das Eigentum nur übertragen, wenn die Kaufpreiszahlung gesichert ist; der Käufer will den Kaufpreis erst zahlen, wenn der vertragsgerechte Eigentumswechsel gesichert ist. Deshalb sieht der Kaufvertrag regelmäßig vor, daß der Kaufpreis erst nach Vorliegen bestimmter Voraussetzungen an den Verkäufer gezahlt werden soll. Hierzu zählen in der Regel:

die Eintragung der Auflassungsvormerkung im Grundbuch, durch die der
Eigentumsverschaffungsanspruch des Käufers im Grundbuch gesichert wird,
das Vorliegen der für die Löschung nicht übernommener Rechte im Grundbuch erforderlichen Unterlagen,
vor allem Löschungsbewilligungen der Banken bezüglich zu löschender Grundschulden und Hypotheken,
das Vorliegen von Vorkaufsrechtsverzichtserklärungen etwaiger Vorkaufsberechtigter,
insbesondere der Gemeinde beim Grundstückskauf,
das Vorliegen aller etwa erforderlichen Genehmigungen oder Zustimmungserklärungen

5. Übergabestichtag

Im Kaufvertrag ist der Stichtag für den wirtschaftlichen Übergang des Grundstücks auf den Käufer festzulegen. Von diesem Zeitpunkt an kann der Käufer die Immobilie in Besitz nehmen. Mieterträge stehen von nun an dem Käufer zu; ab dem Stichtag muss der Käufer die Kosten und Lasten der Immobilie (Müll- und Abwassergebühren, Grundsteuer, Versicherungen etc.) tragen. Der wirtschaftliche Übergang erfolgt in der Regel mit der vollständigen Kaufpreiszahlung.

6. Eigentumsumschreibung

Sind Kaufpreis und Grunderwerbsteuer bezahlt und liegen dem Notar sämtliche für die Eigentumsumschreibung erforderlichen sonstigen Unterlagen vor, wird er beim Grundbuchamt die Eigentumsumschreibung beantragen. Auf diese Weise hat der Verkäufer die Sicherheit, das Eigentum am Kaufgegenstand erst nach Erhalt des Kaufpreises zu verlieren.

Eigentumswohnung

Für den Kauf einer Eigentumswohnung gelten grundsätzlich die Ausführungen zum Grundstückskauf entsprechend.
Beim Kauf einer Eigentumswohnung erwirbt der Käufer nicht nur Eigentum an den zur Wohnung gehörenden Räumen (Sondereigentum), sondern gleichzeitig auch einen Miteigentumsanteil am gesamten Grundstück, auf dem das Gebäude steht. Zum sogenannten Gemeinschaftseigentum gehören z. B. das Dach, die tragenden Wände, das Treppenhaus, aber auch Heizungs-, Wasch- oder Fahrradkeller. Die genaue Abgrenzung von Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum ergibt sich aus dem Wohnungseigentumsgesetz sowie der notariellen Teilungserklärung. In der Teilungserklärung können einzelnen Wohnungseigentümern Sondernutzungsrechte eingeräumt sein; sie berechtigen den jeweils Begünstigten, bestimmte Bereiche des Gemeinschaftseigentums allein, d. h. unter Ausschluß der übrigen Eigentümer zu nutzen, z. B. eine Gartenfläche oder einen Pkw-Stellplatz.

Die Regelungen zum Zusammenleben der Wohnungseigentümer untereinander, insbesondere die Verwaltung der Wohnanlage und die Verteilung der anfallenden Kosten ergeben sich aus dem Wohnungseigentumsgesetz, aber auch aus der Gemeinschaftsordnung. Sie wird regelmäßig zusammen mit der Teilungserklärung in einer einheitlichen notariellen Urkunde errichtet.

Der Käufer einer Eigentumswohnung sollte sich vor Vertragsabschluß die Teilungserklärung samt Gemeinschaftsordnung überreichen lassen. Daneben sollte sich der Käufer über bereits gefaßte Beschlüsse der Wohnungseigentümergemeinschaft informieren, da sie auch für ihn verbindlich werden. Dies gilt vor allem hinsichtlich etwaiger Umlagebeschlüsse, z. B. für besondere Sanierungsmaßnahmen.

Der Käufer sollte sich auch darüber informieren, ob der Verkäufer seinen Zahlungsverpflichtungen gegenüber der Gemeinschaft nachgekommen ist, denn er haftet unter Umständen als neuer Eigentümer für Rückstände des Voreigentümers.

Sofern Wohnungseigentum erst noch gebildet werden soll, helfen wir Ihnen bei der Formulierung der zu beurkundenden Teilungserklärung und der Gemeinschaftsordnung.

Bauträgervertrag

Sofern Ihre neue Wohnung oder Ihr neues Haus erst noch vom Verkäufer errichtet werden müssen, wird ein sogenannter Bauträgervertrag beurkundet. In ihm verpflichtet sich der Bauträger zur schlüsselfertigen Errichtung des Gebäudes und zur Übereignung des Grundstücks bzw. Grundstücksanteils.

Beim Bauträgervertrag sollte sich der Käufer vor der Beurkundung die Baubeschreibung und die Baupläne, die zumindest bei größeren Bauvorhaben meist in einer sogenannten “Grundlagenurkunde” bereits festgelegt wurden, zeigen lassen und genau studieren.

Beim Bauträgervertrag richtet sich die Fälligkeit des Kaufpreises zum Schutz des Käufers nach der Makler- und Bauträgerverordnung. Danach hat der Käufer regelmäßig in Raten nach dem tatsächlichen Baufortschritt zu zahlen und auch erst dann, wenn der Notar ihm mitgeteilt hat, dass die zu seiner Absicherung erforderlichen Voraussetzungen gegeben sind.

Darüber hinaus regelt der Bauträgervertrag den Zeitplan und den Umfang der Bauerrichtung und etwaige Sonderwünsche des Käufers.

Vorsicht beim Abschluß getrennter Verträge über Grundstückskauf und Bauerrichtung. In der Regel sind beide Verträge zu beurkunden, sonst droht Nichtigkeit!

Überlassung

Unter Überlassung verstehen wir die Übertragung von Immobilien auf Kinder oder sonstige nahe Verwandte, bei denen der Erwerber keine vollwertige Gegenleistung erbringt.

Diese Verträge bedürfen einer besonders gründlichen Vorbereitung. Die Rechte und Pflichten beider Generationen sollten genau geregelt werden. Die Veräußerer erhalten häufig ein Nutzungsrecht (Nießbrauchsrecht) am gesamten veräußerten Grundbesitz oder auch ein Wohnungsrecht an Teilen dieses Grundbesitzes. Auch die Verpflichtung für den Erwerber, den Veräußerer im gewissen Umfang zu betreuen und zu pflegen, wenn dies bei Krankheit oder im Alter erforderlich werden sollte, wird häufig in Überlassungsverträge aufgenommen.

Die Veräußerer legen auch oft Wert darauf, auch nach der Eigentumsumschreibung auf die nächste Generation bei wichtigen Angelegenheiten noch ein Mitspracherecht zu haben. Häufig wird deshalb vereinbart, dass der Erwerber ohne Zustimmung der Veräußerer die erworbene Immobilie nicht verkaufen, nicht verschenken und auch nicht belasten darf; meist wird der Veräußerer allerdings verpflichtet, Belastungen zuzustimmen, die der Absicherung von Investitionen auf die Immobilie dienen. Geregelt werden sollte auch der – hoffentlich nicht eintretende – Fall, dass der Erwerber vor dem Veräußerer verstirbt. Hier wird häufig vereinbart, dass der Veräußerer dann das Recht hat, die übertragene Immobilie vom Erben des Erwerbers zurück zu verlangen, allerdings gegen volle Erstattung der werterhöhenden Maßnahmen, die der Erwerber unter Umständen getätigt hat. Für den Fall, dass der Erwerber Kinder hinterlässt, wird auf dieses Rückforderungsrecht bisweilen verzichtet.
Im Interesse des “Familienfriedens” ist es wichtig, in einem Überlassungsvertrag genau zu regeln, welche Auswirkungen die Überlassung auf die Ansprüche der etwaigen weiteren Kinder hat.

Bei Überlassungen, die das wesentliche Vermögen der Eltern betreffen, ist es sinnvoll, alle Kinder zur Beurkundung zuzuziehen und Erklärungen abgeben zu lassen, die verhindern, dass nach dem Tode der Eltern durch das Geltendmachen von Pflichtteils(ergänzungs)ansprüchen die von den Eltern angestrebte Lösung unter Umständen grundlegend geändert wird.

Wichtig sind bei einer Überlassung natürlich auch die schenkungssteuerlichen Auswirkungen. Jeder Erwerber hat gegenüber jedem Veräußerer alle zehn Jahre neu den gesetzlichen Freibetrag (Vergleiche unter Rechtsgebiete: Erbrecht). Bei mittleren und insbesondere bei größeren Vermögen kann es also sehr sinnvoll sein, bereits etwas früher mit der Übertragung eines Teiles des Vermögens auf die Kinder beginnen, gegebenenfalls unter Vorbehalt eines lebenslänglichen Nutzungsrechtes.
Auch diese schenkungssteuerlichen Fragen werden mit Ihnen im Rahmen des Vorgespräches umfassend besprochen.

Es schadet nicht, wenn Sie bereits vor dem Vorgespräch im Notariat sich die “Checkliste Überlassung” (vergl. Rubrik Checklisten) einmal genauer anschauen und soweit möglich auch ausfüllen.

Landwirtschaftliche Übergabe

Für die landwirtschaftliche Übergabe gelten grundsätzlich die Ausführungen zur Überlassung (siehe oben) entsprechend. Bei der landwirtschaftlichen Übergabe kommt hinzu, dass mit ihr in der Regel der allergrößte Teil des Vermögens des Veräußerers an die nächste Generation gegeben wird. Außerdem erhält der Landwirt in der Regel im Alter eine nicht sehr hohe Rente. Seine Versorgung erfolgt zum nicht unerheblichen Teil durch den Erwerber mit Mitteln, die dieser aus dem übergebenen Betrieb erwirtschaftet.

Im Übergabevertrag sind deshalb die Rechte und Pflichten beider Seiten besonders genau zu regeln. Auch eine genaue Regelung der Ansprüche der Geschwister des Übernehmers ist empfehlenswert, eigentlich notwendig. Wegen der Details schauen Sie bitte in die “Checkliste Übergabe” (vergl. Rubrik Checklisten); dort können Sie sehen, welche Fragen in einem Übergabevertrag meistens geregelt werden.

Grundpfandrechte

Zur Absicherung von Krediten über einen höheren Betrag, z. B. für einen Immobilienerwerb oder auch eine Geschäftsgründung verlangen die Kreditinstitute in der Regel die Eintragung eines Grundpfandrechtes. Als Grundpfandrechte kommen die Hypothek oder die in der Praxis vorherrschende Grundschuld in Betracht.

Die Hypothek ist für eine bestimmte Forderung bestellt und daher mit der Rückzahlung des gesicherten Darlehens in der Regel verbraucht. Demgegenüber ist die Grundschuld ein abstraktes Sicherungsmittel, kann also auch für ein neues Darlehen als Sicherheit dienen.

Welche Verbindlichkeit durch die Grundschuld gesichert wird, ergibt sich aus der sogenannten Zweckerklärung. Sie wird in der Regel privatschriftlich zwischen Bank und Kreditnehmer vereinbart. Es ist mit besonderen Gefahren verbunden, wenn ein Beteiligter zuläßt, daß fremde Verbindlichkeiten, insbesondere solche, die ohne seine Mitwirkung begründet werden können, gesichert werden.

Die in der Grundschuldbestellungsurkunde genannten Zinsen liegen in der Regel deutlich über dem Darlehenszinssatz. Der sich aus Zinsen, einmaliger Nebenleistung und Nominalbetrag ergebende Gesamtbetrag bestimmt lediglich, bis zu welcher Forderungshöhe das Grundstück als Sicherheit dient. Zurückgezahlt werden muß jedoch nur das, was dem Gläubiger tatsächlich zusteht; dies ergibt sich aus dem Darlehensvertrag.

Falls die gesicherte Forderung nicht zurückgezahlt wird, kann das Kreditinstitut die belastete Immobilie versteigern lassen. Bei einer Versteigerung wird der Versteigerungserlös auf die im Grundbuch eingetragenen Gläubiger, z. B. mehrere Kreditinstitute, aber auch frühere Eigentümer mit den für sie bestellten Renten, Reallasten, Nießbrauchsrechten oder Wohnungsrechten entsprechend dem im Grundbuch eingetragenen Rang verteilt. Langt der Erlös nicht für alle Gläubiger, haben die Gläubiger mit dem besseren Rang den Vorrang; den “letzten beissen die Hunde”.

Verlangt ein Kreditinstitut im Zusammenhang mit der Gewährung eines neuen Darlehens den Rangrücktritt im Grundbuch bereits eingetragener Gläubiger, insbesondere einen Rangrücktritt der früheren Eigentümer mit den für sie im Zuge der Überlassung oder der Übergabe eingetragenen Rechten, sollten diese genau überlegen, ob auch nach dem Rangrücktritt ihre Ansprüche noch hinreichend abgesichert.